 |
| Fhoto: Istimewa. |
BATAM KEPRIAKTUAL.COM: Batam merupakan salah satu pulau di Indonesia yang mendapatkan pengelolaan khusus dari pemerintah pusat dengan status zona perdagangan bebas. Keistimewaan ini yang menarik para kaum urban untuk datang ke Batam dengan berbagai macam argumen dan latar belakang guna mencari kehidupan yang lebih baik.
Batam merupakan salah satu pulau yang berkembang pesat, terutama bidang industri. Konsekuensi dari perkembangan yang cepat ini salah satunya adalah pertambahan jumlah penduduk, yang juga berdampak terhadap kebutuhan akan tempat tinggal.
Pemenuhan kebutuhan akan tempat tinggal tersebut merupakan persyaratan pemerintah, yang kemudian diejawantahkan dengan menyediakan dukungan bagi para pengembang untuk pengembangan perumahan di Batam. Pihak pengembang diberikan kesempatan untuk mengundang undangan kepada pemerintah, dalam hal ini Badan Pengusahaan Kawasan Batam selaku pengelola hak tanah di Batam untuk mendapatkan tanah yang akan digunakan untuk membangun perumahan.
Hak pengelolaan lahan yang diselenggarakan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam setelah melalui tata cara yang telah diberikan kepada pemohon pengguna lahan untuk melakukan pembangunan dengan membayar Uang Wajib Tahunan (UWT).
Selanjutnya pengguna lahan dalam hal ini adalah pihak pengembang yang memiliki hak atas tanah yang dikelola oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam untuk Badan Pertanahan Nasional, untuk kemudian menerbitkan sertifikasi untuk keperluan bangunan. Secara sederhana hak guna bangunan adalah hanya bangunannya saja yang merupakan hak milik pemiliknya, sedangkan status tanahnya adalah milik pihak lain. Untuk lebih jelasnya mengenai hak atas tanah yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang dapat dilihat pada artikel “ Hak-Hak Atas Tanah ”.
Pihak pengembang meminta izin untuk membangun lembaga yang sudah menerbitkan Badan Pertanahan Nasional kemudian meminta izin kepada lembaga keuangan untuk mendapatkan bantuan keuangan dalam rangka membangun perumahan. Dengan terbangunnya perumahan oleh pihak pengembang, maka masyarakat di Batam dapat memilkinya dengan cara membeli uang tunai atau dengan cara angsuran.
Dengan adanya kepemilikan properti di Batam, maka akan terjadi peristiwa-peristiwa antara jual beli dan sewa. Sebagian besar pembeli properti di Batam masih belum memahami tentang hak guna bangunan dan perlu membayar uang wajib Badan Pengusahaan Kawasan Batam. Hal ini menjadi pertanyaan bagi penulis berkenaan dengan perlindungan konsumen.
Permasalahan
Dari uraian pendahuluan di Batam, penulis memiliki banyak pertanyaan terhadap
- Bagaimana status peralihan hak di Batam hak istimewa atas tanah yang diberikan hak pengelolaannya pada Badan Pengusaha Kawasan Batam?
- Apakah sertifikat Hak Guna Bangunan dapat dibuat dalam kredit di lembaga keuangan?
- Bagaimana dengan pembayaran PBB dan Banguan (PBB)?
Tiga buah pertanyaan tersebut di atas hanya merupakan sebagian kecil dari pertanyaan-pertanyaan yang menjadi ganjalan dalam pertanyaan penulis tentang hukum positif di Indonesia.
Mendiskusilan
Penulis dengan segala pertanyaan yang mencoba untuk menyelesaikan jawaban dari pertanyaan-pertanyaan yang diajukan dalam penafsiran yang singkat dengan metode yuridis normatif.
Peralihan Hak Atas Tanah di Batam
Pada prinsipnya peralihan hak dilakukan dengan cara membeli beli, hibah, hadiah atau warisan dari pemegang hak sebelumnya yang dibuktikan dengan dokumen kepemilikan yang sah atas nama yang dimiliki.
Hak atas tanah atau tanah di Batam yang dikelola oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam. Peralihan diberikan kepada pemohon, harus membayar sebagian, sesuai dengan yang diminta. Dapat disetujui sebagai pemohon untuk meminta izin, membayar uang sewa untuk Badan Pengusahaan Kawasan Batam dengan persyaratan uang wajib dalam periode tertentu, dan setelah periode tersebut dapat dilakukan penambahan.
Dalam perkembangannya, pengguna kemudian mengembangkan bangunan di atas tanah yang alokasinya telah ditetapkan oleh Badan Pengusaha Kawasan Batam, sesuai dengan bentuk perumahan, untuk kemudian perumahan tersebut dijual kepada konsumen sebagai masyarakat. Sebenarnya penjualan perumahan yang dilakukan oleh pengguna lahan dalam hal ini adalah pengembang fisik saja, tidak termasuk tanahnya.
Kenapa demikian? Karena tanahnya bukan merupakan milik pengembang, maka hak milik pemerintah yang dikelolanya dilakukan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam, sehingga terjadi kemudian peralihan hak dari pembeli / pemilik properti tetap saja hanya bangunannya saja, tidak diikuti dengan tanahnya. Tanah tetap saja bebas dari pembayaran periodik. Untuk itu di Batam khusus wilayah kerja Badan Pengusahaan Kawasan Batam, hanya diterbitkan hak guna bangunan oleh Badan Pertanahan Nasional.
Namun terjadi pada saat transaksi jual beli yang dilakukan di hadapan notaris dalam bentuk akta jual beli, yaitu tidak dibenarkannya jual beli dilakukan membahas objek yang dijual dalam status sewa.
Pasal 1559 KHUPerintah yang menyatakan “penyewa, jika tidak disetujui, tidak boleh menyalahgunakan barang yang disewanya atau melepaskan sewanya kepada orang lain, dengan membelanjakan pembatalannya dengan menyewakan dan meminjamkan uang, bunga dan bunga, serta menyemangati pembatalan itu tidak wajib menaati disetujui ulang sewa itu. Jika yang disewa itu terdiri dari rumah yang didiami sendiri oleh penyewa, maka dapatlah ia bertanggung jawab atas menyisihkan sebagian untuk orang lain apakah itu hak yang tidak perlu dalam persetujuan ”.
Dari kutipan artikel tersebut di atas, peralihan hak atas sewa saja tidak dibolehkan jika tidak ada izin dari pemilik barang, diizinkan dijual.
Pengembang memiliki komitmen untuk mensosialisasikan peralihan hak kepada konsumen, agar tidak terjadi kesalahpahaman dikemudian hari.
Hak Guna Bangunan sebagai Jaminan Kredit
Ketidakpastian undang-undang tersebut di atas dilanjutkan ketahapan berikutnya, yaitu kompilasi pemilik properti membuat sertifikat guna guna bangunan dalam pengajuan kredit pada Lembaga keuangan.
Badan Pengusahaan Kawasan Batam selaku pengelola hak atas lahan di Batam dapat menyediakan lahan bagi pemohon alokasi lahan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Pengguna tanah hanya mendapatkan hak guna bangunan yang diberikan kepada pengguna tanah yang disediakan bangunan. Bangunan-bangunan tersebut dapat berupa pabrik, perumahan dan lain sebagainya. Bangunan-bangunan yang didirikan di atas tanah yang hak pengelolaannya diberikan kepada pemohon yang akan diberikan sertifikat Hak Guna Bangunan oleh Badan Pertanahan Nasional.
Secara umum sertifikat hak guna bangunan dapat dibuat objek Jaminan kredit yang diajukan oleh pemilik sertifikat kepada Lembaga Keuangan. Khusus di Batam hal ini menjadi rancu mengingat status tanah di Batam hak pengelolaan lahannya Badan Pengusahaan Kawasan Batam yang penggunaannya diberikan kepada pemohon alokasi lahan dalam waktu tertentu sesuai dengan ketentuan yang berlaku, salah satu syaratnya adalah uang bantuan yang dibutuhkan selama 30 tahun pertama.
Sesuai dengan ketentuan sewa yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sudah ditentukan lembaga keuangan dalam perhitungan taksiran kredit yang dapat diberikan terhadap sertifikat hak guna bangunan yang dibuat sebagai agunan yang dilakukan berdasarkan estimasi nilai bangunan saja. Hal ini merupakan idealnya terjadi, mengingat setifikat hak guna bangunan diterbitkan dengan memperhatikan hak pengelolaan lahan yang diselenggarakan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam.
Demikan juga membahas dengan lahan yang tidak didirikan bangunan di atas oleh pengguna lahan, disetujui tidak dapat dibuat sebagai jaminan untuk dasar perhitungan kredit oleh Lembaga keuangan, mengambil pengguna lahan bukan merupakan pemilik dari tanah tersebut, pengguna lahan hanya menggunakan lahan tersebut sementara / jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang pada periode berikutnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku, dengan kata lain bukan merupakan hak milik.
Kewajiban Pajak Bumi dan Bangunan
Dampak selanjutnya dari pembahasan tentang peralihan hak atas tanah di Batam adalah mengenai pembayaran PBB dan Bangunan (PBB)
Pajak bumi dan bangunan terdiri atas pajak bumi dan pajak bangunan di Batam juga merupakan kerancuan. Dalam hal hak guna bangunan khusus di Batam, pembayaran pajak bumi dan bangunan dibayarkan oleh pemilik sertifikat hak guna bangunan. Sementara mengingat status Batam yang khusus, sudah dibayarkan pajak bumi dan bangunan dilakukan secara terpisah.
Pemukiman pembayaran pajak bumi dan pajak bangunan ini didasarkan pada status kepemilikan tanah yang dilakukan peyelenggaraan pengelolaannya yang dilakukan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam, dan bangunannya adalah milik subjek hukum yang terkait dengan sertifikat hak guna bangunan. Jelasnya, tanah sebagai objek pajak adalah milik Badan Pengusahaan Kawasan, sedangkan bangunannya selaku objek pajak adalah subjek pajak perorangan / badan hukum. Ditentukan lain / disetujui dalam perjanjian sewa yang menggunakan lahan yang diajukan tentang pembayaran yang dilakukan oleh penyewa.
Namun demikian, pembayaran pajak bumi dan bangunan dilakukan oleh penyewa, demikian pula halnya dengan penyewa yang harus membayar uang kepada Badan Pengusahaan Kawasan. Dalam kondisi saat ini terjadi pembayaran berkenaan dengan pembayaran pajak bumi dan bangunan, yaitu pembayaran konsumen pajak bumi dan bangunan, serta harus membayar uang wajib Badan Pengusaha Kawasan Batam. Sudah dilakukan pembayaran pajak buminya saja dilakukan oleh pihak Badan Pengusahaan Kawasan Batam selaku pengelola hak atas tanah, dan pemilik sertifikat hak guna bangunan berkewajiban membayar pajak bangunannya saja.
Kesimpulan
Membahas memang, tetapi hal ini merupakan cermin tidak tertibnya administrasi yang dilakukan oleh pihak terkait dengan tidak memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan di Indonesia.
Akhirnya penulis menyimpulkan dari uraian ini di atas sebagai berikut:
- Terbitnya akta jual beli atas properti di Batam, padahal status kepemilikan tanah adalah sewa atas hak pengelolaan atas tanah di Batam dengan pembelian uang wajib Badan Pengusaha Kawasan Batam, dan diterbitkan sertifikat hak guna bangunan atas akta jual beli tersebut.
- Lembaga keuangan untuk menyediakan dana untuk pihak yang mengajukan kredit dengan agunan sertifikat hak guna bangunan sebagaimana dimaksud pada kesimpulan angka 1 di atas, agar mengitung estimasi dana bantuan pembangunan berdasarkan bangunannya saja.
- Dipisahkan dari pembayaran pajak bumi dengan pajak bangunan bukan merupakan hak milik pemilik bangunan.
Saran
Dipercaya kembali ke kebijakan-kebijakan yang telah dikeluarkan berkenaan dengan kepemilikan properti di Batam, untuk menjamin kepastian hukum terhadap masyarakat.
Sumber: RenTo
